Betriebsvorrichtung Immobilien
Steuertipps für Immobilien
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ACHTUNG BETRIEBSVORRICHTUNG!

Betriebsvorrichtungen sind Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art (wie z.B. der Tresor im Bild), die zu einer Betriebsanlage gehören  und – im Zweifel – dem Betrieb dienen. Sie sind (und bleiben) Betriebsvorrichtungen auch dann, wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes sind, weil sie grundsätzlich als eigene selbstständige WG behandelt werden.

Steuerrechtlich werden Betriebsvorrichtungen als bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt.

Die Abgrenzung zwischen Gebäude und Betriebsvorrichtung ist steuerlich von großer Bedeutung:

  1. Abschreibung: Betriebsvorrichtungen können als bewegliche Wirtschaftsgüter viel schneller als Gebäude (Abschreibung grundsätzlich über 50 Jahre) abgeschrieben werden.
  2. Erbschaftsteuer: Betriebsvorrichtungen werden mit Steuerbilanzwerten erfasst.
  3. Grundsteuer & Grunderwerbsteuer: Betriebsvorrichtungen sind bewegliche Wirtschaftsgüter und unterliegen daher keiner der beiden Steuerarten.
  4. Umsatzsteuer: Der auf Betriebsvorrichtungen entfallende Vermietungsumsatz ist umsatzsteuerpflichtig, ebenso der Verkauf von Betriebsvorrichtungen (die Befreiung für Grundstücke nach § 4 Nr. 8 Buchst. a UStG gilt nicht).
  5. Gewerbesteuer:  Auch eine nur geringfügige Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen steht der sog. erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG entgegen. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des BFH, ob die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung für die Nutzung des Grundstücks (wirtschaftlich) zwingend notwendig, d.h. unentbehrlich ist. Mit Urteil vom 11.4.2019 (III R 5/18, BFH/NV 2019, 1248) hat der BFH darüber hinaus entschieden, dass eine erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ausscheidet, wenn eine grundbesitzverwaltende GmbH ein Grundstück mit Betriebsvorrichtungen (Autohaus mit Lackierkabinen) verpachtet. Das gilt sogar dann, wenn nur ein geringer Teil der Pacht auf die Betriebsvorrichtungen.

Bei der Strukturierung von Immobilieninvestments ist daher vorab unbedingt zu prüfen, ob und wenn ja welche Betriebsvorrichtungen im Gebäude enthalten sind.

Ein Tresor – wie im Bild – ist beispielsweise eine Betriebsvorrichtung. Was sonst noch eine Betriebsvorrichtung sein kann?

  • Alarmanlagen in Baumärkten
  • Be- & Entlüfungsanlagen
  • Lastenaufzüge
  • Zapfsäulen

Übrigens, eine Einbauküche ist keine Betriebsvorrichtung. Ihre Mitvermietung kann bei Immobilien-GmbH trotzdem die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags gefährden.

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